Paragraaf E: Grondbeleid

Grondbeleid is het samenhangende geheel van handelingen over grondtransacties en grondontwikkeling. Het geeft aan welke mogelijkheden er zijn om een gebied tot ontwikkeling te brengen en welke rol de gemeente (actief of  meer faciliterend) hierin kan vervullen.

Actief grondbeleid omvat alle fasen van het exploiteren van grond. De aankoop van gronden, eventuele sloop en/of bouwrijp maken tot en met de uitgifte/verkoop van bouwgrond. Bij actief grondbeleid exploiteert de gemeente voor eigen rekening en risico gronden. De gemeente legt bij actief grondbeleid de publieke voorzieningen aan en kan in beginsel alle productiekosten doorberekenen in de gronduitgifteprijzen, mits de marktprijs niet wordt overschreden. Bij een actief grondbeleid wordt een gemeentelijke grondexploitatie opgesteld.

Faciliterend grondbeleid houdt in dat de gemeente het particulieren mogelijk maakt om grond te exploiteren. De gemeentelijke kosten die verbonden zijn aan de ontwikkeling, moet de gemeente verhalen op de particuliere exploitant. De gemeente koopt zelf geen grond aan en beperkt zich tot haar publieke taak. Deze taak bestaat vooral uit het toetsen van de plannen aan vastgestelde beleidskaders, begeleiden van inspraakprocedures en het vaststellen van het bestemmingsplan en zo nodig het exploitatieplan. Bij faciliterend grondbeleid wordt geen gemeentelijke grondexploitatie opgesteld.

Het grondbeleid wordt in Uitgeest voornamelijk ingezet om de beleidsdoelen rondom de krappe woningmarkt te realiseren. In het samenwerkingsakkoord Uitgeest 2022 – 2026 is vastgelegd dat het college zich maximaal inzet voor de realisatie van extra nieuwbouwwoningen voor jongeren, starters, ouderen en doorstromers. Het college heeft woningmarktonderzoek van Companen, d.d. 31 augustus 2021 bestudeerd en gecombineerd met haar ruimtelijke opgave.  Dit heeft geresulteerd in een Dashboard Woningbouwontwikkeling.

Om de beleidsdoelen op de krappe woningmarkt optimaal te realiseren zet het college haar grondbeleid strategisch in. Het college voert zowel actief grondbeleid met vastgestelde grondexploitaties alsmede een faciliterend grondbeleid door plannen van derden te begeleiden. Tot slot beschikt de gemeente over enkele verspreide percelen grond die nog niet in beeld zijn voor ontwikkeling. Deze percelen kunnen op termijn mogelijk worden ingezet om beleidsdoelen te verwezenlijken.

Het eventueel strategisch verwerven van nieuwe gronden kan enkel onder voorbehoud van instemming door de gemeenteraad. Het college consulteert voor de aankoop de fractievoorzitters om de ruimte voor de strategische aankoop vertrouwelijk te bespreken.

De gemeente hanteert bij het bepalen van de woningbehoefte een periodiek te actualiseren woningbouwdashboard. In 2024 was het derde woningbouwdashboard van kracht. In 2025 zal deze geactualiseerd worden tot de vijfde versie. 

Actief grondbeleid 

Het actieve grondbeleid omvat alle fasen van het exploiteren van grond. De aankoop van gronden, sloop of bouwrijp maken tot en met de uitgifte/verkoop van bouwgrond. Bij actief grondbeleid exploiteert de gemeente gronden voor eigen rekening en risico. De gemeente legt bij actief grondbeleid de publieke voorzieningen aan en kan in beginsel alle productiekosten doorberekenen in de gronduitgifteprijzen, mits de marktprijs niet wordt overschreden. Bij actief grondbeleid wordt een gemeentelijke grondexploitatie en een risico- analyse opgesteld. Binnen het actieve grondbeleid werkt de gemeente de komende jaren aan woningbouw op de locaties:

• Bibliotheeklocatie
• De Molenhoeklocatie
• De Meetlocatie
• De Vrijburglocatie
• Het Anna van Renesseplein

Faciliterend grondbeleid

Faciliterend grondbeleid houdt in dat de gemeente het particulieren mogelijk maakt om grond te exploiteren. De gemeentelijke kosten verbonden aan de desbetreffende ontwikkelingen verhaalt de gemeente op de particuliere exploitant. De gemeente koopt zelf geen grond aan en beperkt zich tot haar publieke taak; het toetsen van de plannen aan vastgestelde beleidskaders, begeleiden van de inspraakprocedures, het vaststellen van het ruimtelijke plannen. Bij faciliterend grondbeleid wordt geen gemeentelijke grondexploitatie of risicoanalyse opgesteld.

Binnen het faciliterend grondbeleid werkt de gemeente tot 2030 aan woningbouw op de locatie: ‘Achtererven de Kleis’ en enkele andere kleinschalige initiatieven. In de periode 2025-2030 wordt naast de kleinere bouwinitiatieven, samenwerking verwacht op de locaties: 
•    Geesterheem, inclusief locatie de Kuil
•    Benesserlaan
•    Limmerkoog

Per 2025 zijn er actieve grondexploitaties in Uitgeest voor de Bibliotheeklocatie, de Meetlocatie en de Vrijburglocatie. 

Bibliotheeklocatie
In 2021 is de grondexploitatie voor het deelgebied opnieuw vastgesteld door de gemeenteraad. Het betreft hier een winstgevend bouwplan op grond van de gemeente met appartementen in een gesegmenteerd programma inclusief parkeergelegenheid op het binnenterrein en ondergronds. De winst van dit deelplan wordt volledig ingezet om openbare voorzieningen te bekostigen ten gunste van het Centrumplan Uitgeest. Naar verwachting zal deze grondexploitatie in 2025 gesloten worden en zal het resultaat worden toegevoegd aan de bestemmingsreserve bovenwijkse voorzieningen

De Meetlocatie
In 2024 is de grondexploitatie voor dit deelgebied vastgesteld door de gemeenteraad. Het betreft hier een winstgevend bouwplan dat zich deels bevindt op grond van de gemeente. Het bouwplan kent 49 appartementen in een gesegmenteerd programma inclusief parkeergelegenheid. De toekomstige winst van dit deelplan zal ook  worden toegevoegd aan de bestemmingsreserve bovenwijkse voorzieningen en volledig ingezet om openbare voorzieningen te bekostigen ten gunste van het Centrumplan Uitgeest.
 
De Vrijburglocatie
In 2025 is de grondexploitatie voor dit deelgebied vastgesteld door de gemeenteraad. Het betreft hier ook een winstgevend bouwplan dat zich bevindt op grond van de gemeente. Het bouwplan kent 42 appartementen in een gesegmenteerd programma inclusief parkeergelegenheid. De toekomstige winst van dit deelplan zal ook  worden toegevoegd aan de bestemmingsreserve bovenwijkse voorzieningen en volledig ingezet om openbare voorzieningen te bekostigen ten gunste van het Centrumplan Uitgeest.

Om de gemeenteraad in staat te stellen zijn controlerende rol te kunnen uitvoeren, is een transparant inzicht in de grondexploitaties en de geprognotiseerde resultaten noodzakelijk. Jaarlijks worden de grondexploitaties geactualiseerd. Aan de hand van de vastgestelde ruimtelijke kaders, uitgangspunten en planning worden eventuele afwijkingen in programma, fasering en resultaat inzichtelijk gemaakt. De samenvatting wordt gerapporteerd in deze paragraaf. 

Werkzaamheden zoals sloop, bouw- en woonrijp maken, planbegeleiding en rente worden ten laste van een grondexploitaties gebracht. De in de toekomst te verwachten grondverkopen en overige inkomsten (zoals bijvoorbeeld subsidies) worden ten bate van de grondexploitatie gebracht.

Immateriële Vaste Activa (IMVA)
Niet alle projecten met een gemeentelijke grondpositie zijn al zo concreet uitgewerkt dat hiervoor een grondexploitatie kan worden vastgesteld. Kosten die worden gemaakt in de periode vóórdat een grondexploitatie is vastgesteld, worden geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Voor de voorbereidingskosten geldt dat hiervoor bestuurlijke instemming nodig is en dat na 5 jaar de kosten hebben geleid tot een actieve grondexploitatie, dan wel zijn afgeboekt ten laste van het jaarresultaat. Momenteel heeft Uitgeest niets geadministreerd onder deze categorie. 

Materiele vaste activa (MVA)
De gemeente Uitgeest kan ook over vastgoedobjecten of onroerende zaken beschikken waarvan op voorhand wel vaststaat dat deze als bouwgrond zullen gaan fungeren, maar waarvoor momenteel (nog) geen operationele grondexploitatie is vastgesteld of bouwplan voor beschikbaar is. Momenteel is dat alleen het geval bij De Molenhoeklocatie en Het Anna van Renesseplein. 

Zodra de gemeenteraad een grondexploitatie opent, kan het desbetreffende vastgoed worden ingebracht tegen verwervingskosten of duurzaam lagere boekwaarde.

Ondernemersactiviteiten
Om oneerlijke concurrentie tegen te gaan is sinds 1 januari 2016 ook de gemeente vennootschapsbelastingplichtig over ondernemersactiviteiten. Het voeren van een grondexploitatie kan in Uitgeest een winstgevende ondernemersactiviteit zijn waarover belasting wordt geheven. Voor de begroting en verantwoording van vennootschapsbelasting wordt verwezen naar programma 4 van de begroting en de jaarstukken.

Bestemmingsreserves
De gemeente hanteert binnen het grondbeleid een tweetal bestemmingsreserves. Enerzijds betreft dit de bestemmings-reserve bovenwijkse voorzieningen waarin bouwplannen op basis van het proportionaliteitsbeginsel bijdragen aan Bovenwijkse Voorzieningen om Uitgeest veilig een leefbaar te houden. Vanuit deze bestemmingsreserve worden benoemde voorzieningen gerealiseerd.

Daarnaast beschikt de gemeente over de bestemmingsreserve sociale woningbouw waarin bouwplannen met minder dan het minimale vereiste sociale woningen, bijdragen aan sociale woningbouw voor een optimale programmaverdeling binnen Uitgeest.

De mutaties van beide bestemmingsreserves zijn in boekjaar 2026 naar verwachting 0,3 miljoen positief, voornamelijk afkomstig vanuit de Meetlocatie. Voor de begroting en verantwoording van de bestemmingsreserves wordt verwezen naar de bijlage reserves en voorzieningen.

Risico’s
Gemeente Uitgeest voert periodiek een risicoanalyses uit voor alle grondbedrijf projecten. Voor het risicomanagement wordt gebruik gemaakt van de Risman-methodiek. In dit model zijn de risico’s systematisch in kaart gebracht en beoordeeld. De uitkomst wordt vastgelegd in NARIS en maakt onderdeel uit van de berekening van de benodigde weerstandcapaciteit van de gemeente.

Het totale risicoprofiel wordt opgenomen in het weerstandsvermogen van de gemeente. Voor de verantwoording van het weerstandsvermogen wordt verwezen naar paragraaf B Weerstandsvermogen.

Na het vaststellen van een grondexploitatie door de raad kunnen afwijkingen ontstaan in het verwachte resultaat. In voorkomende gevallen is het college verplicht de raad te informeren en te verwerken in de eerstvolgende actualisatie van de grond-exploitatie. Het kader hiervoor is opgenomen in de Financiële verordening (2024) van de gemeente.